商业地产计划书范本 第1篇
这一部分是投资人最先阅读的部分，却是在商业计划书写作中最后完成的部分，是对整个商业计划书精华的浓缩，旨在引起投资人的兴趣，有进一步探究项目详细的渴望。执行摘要的长度通常以2-3页为宜，内容力求精练有力，重点阐明公司的投资亮点，尤其是相对于竞争对手的抢眼之处。一般，净现金流入、广泛的客户基础、市场快速增长的机会、背景丰厚的团队都是可能引起投资人兴趣的亮点。
产品和服务介绍
此部分主要是对公司现有产品和服务的性能、技术特点、典型客户、盈利能力等的陈述，以及未来产品研发计划的介绍。在我们接触到的众多商业计划书中最常见的毛病就是对于产品技术的介绍过于专业和生僻，占用了过多的篇幅。在大多数情况下，商业计划书的执笔者就是创业者本身，他们大多是技术出身，对于自有产品和技术有着一种自然而然的自豪和亲近，所以经常进入“情不自禁”和“滔滔不绝”的情绪之中。而另一方面，投资人本质上是极为看重收益和回报的商人，而且他们多是经济或金融背景，对于技术方面的专业介绍也不是特别在行。他们更加认同市场对于公司产品的反映。所以，建议在产品和服务部分只需讲清楚公司的产品体系，向投资人展示公司产品线的完整和可持续发展，而将更多的笔墨放置在产品的盈利能力、典型客户、同类产品比较等内容的介绍上。
市场与竞争分析
与其他融资方式不同，风险投资者的超额收益更多来源于未来的增长。所以，投资者对于项目所处的市场的未来发展非常重视。在市场竞争部分，我们重点分析市场整体发展趋势、细分市场的容量、未来增长估计、主要的影响因素等。竞争分析主要包括主要竞争对手的优劣势分析和自身的KSF分析等内容。对于市场容量的估算、未来增长的预测的数据最好是来源于中立第三方的调查或研究报告，避免自行估计。对于特殊市场，在预估时则力求保持客观中肯的态度，免有“自吹自擂”之嫌，令人不能信服。
战略规划与实施计划
拥有了优质的产品和良好的市场机遇，还需要一个切实可行的实施计划来配合，才能保证最后的成功。在这一部分内容中，我们要着力举证为了实现战略目标而在人员团队、资金、资源、渠道、合作各方面的配置。制定的实施计划要与计划书中其他章节保持一致性。例如，产品计划与产品服务中的未来研发一致，资金配置与资金使用计划一致，人员配置与人力资源规划一致等。
管理团队介绍
美商中经合的总裁刘宇环先生曾经说过：“就象做房地产位置是最重要的一样，做VC的三个要素就是：people，people，people。”风险投资家对于人的因素在整个项目中的作用看得至关重要。再好的计划若没有执行能力强大的团队也可能沦为美丽的泡影。对于初创企业，人的因素尤为重要。
对于管理团队的描述，除了常规介绍的整个团队的专业背景、学历水平、年龄分布，最重点的是核心团队的经历。一个稳定团结的核心团队可以帮助企业渡过种种难关，是企业最宝贵的资源。而且，核心团队的过往经历直接影响企业的发展路径。所以，团队成员的成功创业经历对于赢取投资人的资金而言往往是极有份量的筹码。
财务预测与融资方案
任何投资中，影响企业价值评估的财务情况总是投资人最为关心的地方。财务预测是对于商业计划书中的所有定性描述进行量化的一个系统过程。许多创业者，在技术方面是专家，而对于财务和融资却是门外汉。所以，往往提交出来的是一份数据粗糙，取舍随意，预测基础不合理的预测数据，难于取得投资人的认可。除了借助内部财务人员和财务预测软件的帮助外，也可以尝试寻求专业顾问人士的帮助。专业人员的经验可以保证整个财务预测体系的规范性、合理性、专业性。财务预测的合理性直接影响融资方案的设计和取舍，这对于在与投资人的直接谈判中至关重要。另一个投资人极为关注的方面就是融资后的资金使用计划。在通过前面资料了解到企业资金的缺口及来源后，投资人最想知道的就是企业是否有能力管好这笔资金。而一份详细、合理的资金使用计划能很好的减少投资人的顾虑。 [Page]
风险控制
商业地产计划书范本 第2篇
一、商业计划书及构成要素
商业计划书的作用
无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑;第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲;除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件)，从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
商业计划书的要素
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。
1.关注产品
在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2.敢于竞争
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:
竞争对手都是谁?他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的`营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3.了解市场
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略，比如:企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?
此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4.表明行动方针
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场?如何设计生产线，如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5.展示管理队伍
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”
管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6.出色的计划摘要
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事.文章明了，但要感人。
商业计划书的组成
商业地产计划书范本 第3篇
有一次，建章从美国回来，心情很激动，他说，美国的互联网公司如火如荼，我们是不是也一起搞个试试。当时我自己经营着一家小公司，但不管怎么努力也做不大，正琢磨着如何实现高远的志向。我们一拍即合，又拉来从事金融业的沈南鹏和从事旅游业的范敏，大家志同道合，一起开始创业――创办携程。
要说我们当时理想多崇高、多有远见，倒是不见得，也就是四个不满现状的年轻人，有些莽撞，有些机会主义，还带些理想主义。携程的商业模式也没有什么石破天惊的创新，只是仿照美国Expedia的模式，先从内容开始，然后准备靠订房、订票获取利润。
那是凭着一份能够讲得通的商业计划书就可以融到钱的年代。虽然我们的商业计划不如那些门户网站的激动人心，但是加上我们四个人还不错的资历，还是可以拿到风险投资的。
当时，旅行社、机票都很牛，不一定看得懂携程，我们接触了几个订房公司，也在盈利和规模化之间挣扎。利用互联网这个好概念，我们吸引了部分行业精英，又通过互联网的高溢价，购并了当时国内最大的订房公司――现代运通，携程从此走向以订房为主的业务模式。
我们始终坚持,任何商业机构都是要挣钱的，因此苦苦寻求盈利点――从卖门票到卖旅游团，再到酒店订房。携程在1999年就有了自己的800预订电话，2000年确立了绕开支付与配送的酒店预订模式，2002年实现盈利。待互联网泡沫渐渐散去，资本市场开始回暖的时候，携程第一个冲出去，2003年12月在纳斯达克上市。
携程最后一轮融资正好处于互联网泡沫破灭时期，我们唯恐现金储备不够，融的钱比较多，因此，公司盈利以后还有很多现金剩余。公司决定寻找新的投资方向，让剩余的现金发挥最大作用。
当时有许多客户反映，携程上便宜的酒店很少；在酒店方，卖得最好的经济型酒店新亚之星不像其他酒店那样对我们无限量供应客房。从供求关系来看，经济型酒店是一个市场空白点，因此，公司决定派我为代表尝试投资经济型酒店――这就是如家的由来。
如家一开始的商业模式是“最佳西方酒店联盟”模式，利用在携程上给予主要推荐的诱惑，发展三星级酒店挂“如家”的牌子，其硬件、服务标准和定价体系都不统一，但坚持牌子是一样的。由于业主不同，实际上许多酒店挂两块牌子。这样的盈利模式收入很少，品牌特征不明显。
如家最初在融资方面也不顺利，大家对这种小型旅馆的模式不感兴趣，大多数投资者在短时间内也不可能看清酒店业的情况。IDG抱着试试看的心态又一次成为我们的第一轮投资者。
我们在接触了国内几家主要的经济型酒店以后，非常幸运地得到了和首旅合作的机会。虽然当时有好多人对于和国企合作不看好，但最后的结果却好得出乎大多数人的意料。
一是首旅的最高决策层不计较眼前的小得失，着重于品牌投资和价值投资，并放手让我们的合资公司完全运用市场化机制；二是和首旅的合作至少比我们自己从零开始节省了一两年时间。今天看来，要是晚两年，那么，莫泰、7天等同行的迅速崛起将可能使如家的先发优势丧失殆尽。而且，通过首旅的4家“建国客栈”，我更加坚定了直营发展的模式，这也是如家能够快速发展并且快速盈利的关键。
在如家，我带去了许多IT和互联网企业的风格，其中有许多是跟创业伙伴学来的。比如，在传统行业引入风险投资。那个年代，风险投资大多数学习硅谷模式，很少投资酒店这种传统的行业。我们还将互联网行业“快鱼吃慢鱼”的提法带到酒店业，经营中讲求速度和效率，而不是按部就班。同时，我们引入许多现代管理工具和手段。这些做法打破了酒店业的常规，开创了中国酒店业的一个新时代。
但是，天不遂人意，如家创业不久，“非典”就开始了。董事会决定停止新项目、裁员、缩减费用，这对于我们整个团队是一个非常大的打击。我也经历了创业以来最大的一次考验――在内部，我不能完全认同部分董事的意见，许多创业元老纷纷离开；在外部，“非典”令酒店生意受到很大影响。
我认为那时候投资人和我都是对的。这样的危机从来没有遇见过，在发展策略上太冒险公司就有可能会完蛋。投资人考虑的是控制风险，我看到的是机会，我可能考虑得相对长远一些。但这样的摩擦为后面的分手埋下了伏笔。
2004年底，如家离上市的目标越来越接近，董事会决定寻找职业经理人。大家都觉得孙坚是个不错的人选，也有人建议我继续留在公司，这样可以平缓过渡。但由于大家之前的分歧使我感觉双方缺乏尊重和信任，我最后还是选择了离开。
应该讲，孙坚做得还是相当不错的，我离开后的第二年（2006年）10月，如家成功在纳斯达克上市。
离开如家以后，我的想法是进行中档酒店的尝试，类似于早期雅高的诺富特和万豪的万怡，现在汉庭的全季和如家的和颐就属于这一档的。同时，我还对商业地产感兴趣，在上海参与了几个创意园区投资，还购买了若干物业，想做如家加盟店。
现在看起来，做中档酒店的想法在当时的情况下可算非常超前。我的第一个加盟如家的物业运转也不顺畅，我也就断了购买物业加盟的想法。
苦撑了两年以后，我在2007年杀了个回马枪，重新做回经济型酒店。此时的我轻车熟路，省去了弯路。
汉庭的产品更好，选址更加方便主要客户，团队更加强大和互补，尤其是股权结构的设计更加稳定，公司发展的速度也是同行中最快的，愿景和目标更加高远。汉庭在融资上也比较幸运，投资我们的大多数是熟悉的朋友。
也许老天要考验我们，汉庭创立不久就碰到金融危机。我始终认为金融危机的时候是“买东西（投资）”的好机会，因为价格便宜。这次金融危机期间，我做了这辈子最大的一笔投资――追加投资，跟投资人一起投入汉庭。这既是我对汉庭的承诺和信心，也是一次很明智的投资。